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Rif.: a2273 GLOSSARIO Case e Mutui Abi E' la sigla dell'Associazione bancaria italiana, che raggruppa gli istituti di credito nel nostro Paese. Abitazione principale L'abitazione nella quale viene eletta la dimora abituale. Acconto Qualunque somma versata prima del rogito, per la quale non sia specificato che si tratta di caparra, è un acconto, che va semplicemente scontato dal prezzo globale pattuito e va restituito integralmente se l'affare non viene concluso. Anama Associazione nazionale dei mediatori e agenti. Organizzazione di categoria degli agenti immobiliari aderente a Confesercenti. Angolo cottura Non è una stanza a parte, ma uno spazio per cucinare di 2-3 metri quadrati, ricavato in genere nel soggiorno o nell'unica stanza (se si tratta di monolocale). Agente immobiliare Chi intermedia una transazione di vendita di una casa. L'agente non deve mai essere proprietario dell'immobile e deve essere iscritto al ruolo dei mediatori tenuto presso le camere di commercio. Agibilità Per essere abitabile, una casa deve avere determinate caratteristiche di altezza dei vani, luminosità e presenza di finestre, che vengono stabilite dalle norme edilizie. Il certificato di agibilità viene rilasciato dal Comune dopo i controlli della Asl. Ammortamento E' il processo di restituzione graduale del mutuo mediante il pagamento periodico di rate comprendenti una quota capitale e una quota interessi. La formula di ammortamento applicata più frequentemente è quella detta "alla francese" (o "a quota capitale progressiva"): con l'andare del tempo la quota di interessi decresce progressivamente, la quota che va a rimborsare il debito cresce ma, nel caso almeno di un mutuo a tasso fisso, l'importo di rata resta invariato. Assicurazione del Credito Fondiario L'assicurazione del credito fondiario è una garanzia integrativa che consente di erogare finanziamenti fondiari oltre l'80% del valore dell'immobile (infatti un mutuo fondiario non può eccedere questa soglia percentuale) e si attiva per la quota assicurata nel caso in cui il mutuatario non riesca a far fronte al pagamento del finanziamento. Attico Appartamento all'ultimo piano con ampio terrazzo. Si distingue dalla mansarda perché questa è spiovente mentre il tetto dell'attico è a copertura piatta. Una costruzione che sovrasta parzialmente l'attico viene definita superattico. Balcone Sporgenza dalla facciata, munita di ringhiera o di parapetto, non superiore ai due metri di superficie (oltre questo limite di regola viene chiamato terrazzo se è anche più profonda di un metro). CAP Un mutuo CAP (Capped rate) è un finanziamento a tasso variabile per il quale viene stabilito una tasso massimo che non potrà mai essere superato, anche se i tassi di mercato dovessero salire oltre i limiti del CAP. Caparra E' la somma versata da chi vuole acquistare una casa come anticipo sul prezzo globale, ma che impegna reciprocamente venditore e acquirente. La "caparra confirmatoria" (prevista dagli articoli 1385 e 1386 del Codice civile), se l'acquisto va a monte perché il compratore si rifiuta di portarlo a termine, resta al venditore come indennizzo. Se invece è il venditore a cambiare idea, l'acquirente mancato ha il diritto alla restituzione della caparra raddoppiata. La “caparra penitenziale”, una volta che viene incassata (o resa raddoppiata) a seguito di inadempimento, blocca la possibilità di chiedere che il contratto venga eseguito, a differenza della “caparra confirmatoria”. Capitolato Descrizione precisa e dettagliata dei lavori da eseguire, e del materiale impiegato, che fa parte integrante del contratto d'appalto con il quale viene affidato a un'impresa la costruzione o i lavori di manutenzione o ristrutturazione di un immobile. Casa occupata Una casa occupata è un immobile oggetto di un contratto di locazione, ovvero già occupato da inquilini. L'acquisto di una casa occupata è spesso una forma d'investimento che permette un risparmio di circa il 30% sul prezzo d'acquisto. Va però considerato che gli inquilini appartenenti a categorie socialmente o economicamente svantaggiate sono tutelati dalla legge, che gli inquilini godono comunque, a parità di offerta, del diritto di prelazione e che è sempre consigliato far sottoporre il contratto di locazione ad un legale, per verificare che sia registrato e che gli inquilini siano in regola con il pagamento del canone. Catasto E' l'Ufficio finanziario presso il quale sono custodite le mappe catastali, sulle quali si trovano le planimetrie dei fabbricati e le mappe dei terreni. Categoria catastale La categorie catastali sono cinque: A (abitazioni), B (edifici a uso collettivo, come caserme o scuole), C (commerciali - come box, negozi, tettoie), D (immobili industriali), E (immobili speciali). In ogni categoria ci sono più distinzioni: fra le abitazioni si distinguono la A1 (lusso), A2 (civile), A3 (economica), A4 (popolare), A5 (ultrapopolare), A6 (case rurali), A7 (villini), A8 (ville), A9 (immobili storici). Nel rogito è spesso indicata in forma abbreviata con "CAT". Classe Le classe catastali sono in numero molto variabile. A ogni categoria catastale (vedi) ne corrispondono una sola (unica) fino a molte decine. E' un ulteriore elemento identificativo dell'immobile, e viene attribuito dall'Ufficio tecnico erariale. Nel rogito è spesso abbreviata con "CL". Circuito di scambio Organizzazione internazionale che permette lo scambio di periodi di soggiorno tra proprietari di quote di multiproprietà o di diritti analoghi. Le più importanti sono Rci e Interval International. Compromesso Contratto che prevede la promessa del venditore a cedere l'immobile al compratore a determinate condizioni. Concessione edilizia L'atto con cui il Comune concede la costruzione di un immobile purché la destinazione d'uso e i volumi realizzati rispettino gli strumenti urbanistici. Qualsiasi difformità dalla concessione costituisce abuso edilizio. Un'abitazione con abusi non sanati può essere venduta ma il venditore deve dichiararlo nel rogito. Condono edilizio Se ci sono difformità tra la planimetria originariamente depositata in catasto e quella attuale vi sono due possibilità: o si tratta di semplici irregolarità formali sanabili con una semplice segnalazione in catasto o invece si tratta di irregolarità sostanziali, che violando leggi e regolamenti urbanistici andavano "sanate" mediante il condono edilizio. Non è possibile vendere una casa non condonata. Conduttore Sinonimo di inquilino. Conservatoria del Registro Ufficio dove si conservano e si aggiornano i documenti che attestano i passaggi di proprietà degli immobili. Diritto di abitazione Consiste nella possibilità di abitare la casa, limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia. Non la si può dare in locazione, né venderla. Questo diritto non può essere ceduto. Diritto di uso Vedi usufrutto. EURIBOR Tasso interbancario di riferimento diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche operanti nell'Unione Europea cedono i depositi in prestito. EURIRS Tasso interbancario di riferimento diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea pari ad una media ponderata delle quotazioni alle quali le banche operanti nell'Unione Europea realizzano l'Interest Rate Swap. E' detto anche IRS. Evizione È una garanzia che è opportuno menzionare nel compromesso, prima di versare la caparra confirmatoria: il venditore garantisce che l'immobile è di proprietà esclusiva, libero da vincoli, trascrizioni e iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli. In altre parole, egli garantisce che nessuno potrà rivendicare con successo la proprietà del bene, sottraendolo all'acquirente. In caso contrario il venditore sarà tenuto a restituire il prezzo, gli interessi e le spese e a risarcire il danno. Ici Imposta comunale sugli immobili. Viene pagata al Comune in cui si trova la casa con aliquote che variano, a seconda della destinazione dell'immobile e delle condizioni socio-economiche del proprietario, dal 2 al 9 per mille del "valore catastale". Imposte di trasferimento Sono le imposte che vanno pagate all'atto della compravendita: registro (o Iva se a vendere è un'impresa), imposte ipotecarie e catastali, tutte a carico del compratore. Ipoteca Garanzia a fronte della quale viene erogato un prestito. Il creditore si riserva di incamerare il bene ipotecato se il debitore non paga le rate alla scadenza. Sul medesimo bene si possono iscrivere anche più ipoteche per crediti diversi e a ognuno di questi viene assegnato un numero d'ordine (il grado di ipoteca). Le banche in genere accendono mutui solo contro ipoteche di primo grado. Irpef Imposta sui redditi delle persone fisiche. Si paga sul reddito dell'immobile, rappresentato dalla rendita catastale o dai canoni pattuiti (anche se non incassati) in caso venga affittato. Sull'abitazione principale non si paga Irpef. Se la casa non è abitata direttamente dal proprietario o dai suoi familiari, la rendita è aumentata di un terzo. Isc (indicatore sintetico di costo) è, secondo l'Abi, il primo parametro da confrontare per verificare la convenienza di un prodotto rispetto a un'altro. Esprime, in termini di percentuale annua, il costo totale reale a carico del cliente: comprende cioè l'interesse applicato, lo spread e tutti gli oneri legati all'accensione e gestione del mutuo (tra cui anche il costo per l'incasso della rata). Sono escluse dall'Isc le spese relative alla penale per estinzione anticipata (perché riguarda solo chi intende chiudere il mutuo prima della sua naturale scadenza) e la cancellazione dell'ipoteca (costo medio 80 euro). Quando si chiede alla banca il prospetto informativo sui mutui, la banca ha l'obbligo di indicare anche questo parametro. Libero al rogito Vuol dire che l'appartamento verrà liberato dagli attuali occupanti solo alla conclusione del contratto di compravendita. Questo può significare due cose: che gli occupanti sono i proprietari, che sperano di potersi trasferire in una nuova casa entro quella data, oppure che l'immobile è affittato e lo sfratto dovrebbe avvenire prima del rogito. Libor (London interbank offered rate ). Costo del denaro a breve rilevato sulla piazza di Londra. E' un indice finanziario adoperato per calcolare le variazioni dei tassi dei mutui denominati in valute non Euro (come il franco svizzero). Locatario Sinonimo di inquilino. Locatore E' il proprietario di una casa che viene data in affitto. LTV L'LTV (Loan to Value) indica il rapporto percentuale tra l'importo del mutuo richiesto e il valore di perizia dell'immobile ipotecato. Ad esempio un mutuo di 80.000 euro per acquistare un immobile con valore di perizia di 100.000 euro ha un LTV dell'80%. Mansarda E' un alloggio all'ultimo piano di uno stabile, che occupa parzialmente lo spazio sotto il tetto. Ha il soffitto parzialmente spiovente e spesso non ha terrazza. L'altezza media non deve essere inferiore a 2,4 metri. Massimale È la copertura massima in denaro garantita da una polizza assicurativa. Mediatore creditizio Il mediatore creditizio è colui che professionalmente oppure abitualmente mette in relazione, anche attraverso attività di consulenza, banche o intermediari finanziari con la potenziale clientela al fine della concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma. Multiproprietà Acquisto del diritto all'uso di un'abitazione per un determinato periodo dell'anno. Nel sistema giuridico italiano si acquista una porzione di immobile. Nel sistema anglosassone (timesharing) si acquista invece una porzione di tempo e la gestione delle quote viene affidata a un trust. Mutuo a tasso fisso Il tasso d'interesse rimane fisso per tutta la durata del mutuo. Mutuo a tasso misto Il tasso d'interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni specificatamente indicate nel contratto di mutuo. Implicazioni per il consumatore. Mutuo a tasso variabile Il tasso d'interesse varia in relazione all'andamento di uno o più parametri specificatamente indicati nel contratto di mutuo. Implicazioni per il consumatore. Mutuo a due tipi di tasso Il capitale finanziato è diviso in due quote, di cui una a tasso di interesse fisso e una a tasso d'interesse variabile. Implicazioni per il consumatore. Mutuo chirografario Il mutuo chirografario è una forma di prestito, senza ipoteca, con durata dai 19 mesi ai 5 anni, utilizzabile per qualsiasi tipo di necessità che non riguarda l'acquisto di beni o servizi, ad esempio spese di manutenzione della abitazione, pagamento delle imposte, acquisto di un immobile od altro. Se utilizzato per la ristrutturazione prevede il vantaggio fiscale della detrazione di una parte degli interessi pagati dalla dichiarazione dei redditi. Mutuo fondiario Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine, diretti all'acquisto e ristrutturazione di immobili e garantiti da ipoteca di primo grado sugli stessi, per un importo fino all'80% del valore dell'immobile. Nuda proprietà Quanto resta del diritto di proprietà sull'immobile dopo la cessione dell'usufrutto. Il nudo proprietario non ha alcun diritto sulla casa fino alla scadenza dell'usufrutto. Passo Il passo di un mutuo è il numero da aggiungere alla durata minima e massima del rimborso per determinare tutte le altre possibili durate del finanziamento. Ad esempio un mutuo con durata da 10 a 30 anni a passo 5 permette al cliente di scegliere tutte le durate che si ottengono sommando 5 a partire dalla durata minima fino alla durata massima compresa: 10, 15, 20, 25, 30 anni. Un mutuo con durata da 10 a 30 anni a passo 1 invece permette di scegliere tutte le durate, in anni, comprese tra 10 e 30 anni (11, 12, 13, 14, etc... ). Permuta Quando consiste nello scambio di abitazioni tra due proprietari si pagano le imposte solo sull'abitazione di maggior valore. Pertinenza Un bene che, oggettivamente, risulta legato a un bene "principale" a causa della sua funzione accessoria, anche se dotato di autonoma rendita catastale. E' il caso di box o una cantina che, già nella costruzione dell'edificio, erano destinati a servire un determinato appartamento. Le pertinenze ai fini Irpef e imposte di trasferimento godono dello stesso trattamento applicato all'immobile principale. Quindi se si acquista un box di pertinenza a una "prima casa" si pagherà l'aliquota ridotta. Piano d'ammortamento E' il piano di rimborso del mutuo con l'indicazione della composizione delle singole rate. Preammortamento Periodo iniziale del mutuo nel quale le rate pagate sono costituite dalla sola quota interessi. Premio È la somma pagata alla compagnia assicurativa per poter godere dell'assicurazione sottoscritta. Se il premio è "ricorrente" l'assicurato paga la sua polizza a tranches (ad esempio le polizze vita che prevedono premi annuali), se deve essere pagato "in unica soluzione" invece va versata subito l'intera somma. Prima casa Si chiama così, anche se erroneamente, l'abitazione posseduta da chi vi risiede. Tecnicamente è l'abitazione comprata con i requisiti previsti per ottenere le agevolazioni fiscali, e cioè: 1) Deve trattarsi, per l'acquirente, dell'unica casa effettivamente di proprietà nel Comune in cui si trova l'immobile. Il limite vale anche per le case possedute, anche solo in parte, in comunione con il coniuge o (sempre in comunione) come usufruttuario, nudo proprietario, titolare dei diritti di uso o abitazione. 2) Bisogna avere la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile. Se non si risiede ancora nel comune in cui si vuole effettuare l'acquisto, bisogna ottenere la residenza entro 18 mesi. La casa però può anche trovarsi nel Comune in cui l'acquirente svolge la sua attività principale. Se si tratta di un emigrato residente all'estero, questi vincoli non esistono. Inoltre, va bene anche il Comune in cui si trova la sede dell'azienda da cui dipende l'acquirente quando è inviato all'estero per motivi di lavoro. 3) La casa non deve appartenere alla categoria considerata "di lusso", individuata dal decreto ministeriale del 2 agosto 1969. Provvigione Percentuale che spetta all'agente immobiliare per la sua mediazione. La provvigione, salvo accordi diversi, comprende le spese ma mai l'Iva (19%) ed è dovuta sia dal venditore sia dall'acquirente. Rata Pagamento che il mutuatario effettua periodicamente per la restituzione del mutuo secondo cadenze stabilite contrattualmente (mensili, trimestrali, semestrali, annuali, etc.). La rata è composta da una quota capitale, cioè una parte dell'importo prestato, e da una quota interessi, relativa a una parte degli interessi dovuti alla banca per il mutuo. Rata costante La somma tra quota capitale e quota interessi rimane uguale per tutta la durata del mutuo. Rata crescente La somma tra quota capitale e quota interessi cresce al crescere del numero delle rate pagate. Rata decrescente La somma tra quota capitale e quota interessi decresce al decrescere del numero delle rate pagate. Registro L'imposta di registro, a carico dell'acquirente, sulla base del valore catastale dell'immobile. Rendita catastale Valore attribuito dal Catasto a una determinata unità immobiliare, sulla base della tariffa d'estimo e del numero di vani che la compongono. E' la base di calcolo per le imposte che gravano sulla casa. La rendita aggiornata del 5% e moltiplicata per 110 diventa la base imponibile sulla quale si pagano le imposte sulla compravendita della “prima casa”, per 120 se seconda casa. Se al fabbricato il Catasto non ha ancora fornito la rendita (ad esempio perché si tratta di una casa nuova) si può ottenere l'assegnazione di una rendita provvisoria, compilando un questionario e presentandolo agli uffici del Catasto stesso. Rimborso in un'unica soluzione Le rate, tranne l'ultima, sono costituite dalla sola quota interessi. L'intero capitale viene restituito in un'unica soluzione alla scadenza del contratto di mutuo con l'ultima rata. Ristrutturato Uno stabile ristrutturato deve aver finiture e impianti completamente rifatti da non più di cinque anni. Rogito L'atto con cui il notaio trasferisce la proprietà dell'immobile. Può essere redatto sotto forma di atto pubblico o di scrittura privata, con firma autenticata. La parcella del notaio è saldata sempre dal compratore, che però in genere ha il diritto di scegliere il professionista cui rivolgersi. Solaio E' il vano sotto il tetto, spesso fa parte dei beni comuni, e non è abitabile (altrimenti viene chiamato mansarda). Soppalcabile Per rendere soppalcabile un vano (senza che si perda l'agibilità) bisogna di norma che questo sia alto almeno 4 metri. Strumenti urbanistici Il complesso di disposizioni (leggi, decreti ministeriali, leggi regionali, regolamenti comunali e piani regolatori) che stabiliscono le regole dell'edilizia residenziale. Spread Maggiorazione percentuale del parametro di riferimento di un mutuo. Il parametro (come l'Euribor) più lo spread formano il tasso. Termoautonomo Vuol dire che l'appartamento è dotato di impianto di riscaldamento autonomo, oppure che l'impianto è centralizzato ma sono stati installati i contabilizzatori di calore. Terrazzo Può essere all'ultimo piano o presentarsi come un balcone molto ampio, in ogni caso superiore ai 2 metri quadrati di superficie. Tinello E'una piccola sala da pranzo, comunicante con la cucina. Deve essere di almeno 8-10 metri quadrati. Tariffa d'estimo E' il valore-base attribuito al vano per ogni categoria e classe catastale. La rendita di un immobile è il risultato della moltiplicazione della tariffa d'estimo per i vani che lo compongono. Ufficio del Registro Ufficio dove va registrata la costituzione di un diritto reale e l'iscrizione di garanzie ipotecarie su ogni tipo di immobile. Usufrutto Diritto a godere di un'abitazione pur non possedendone più la proprietà. La sua durata può essere determinata o indeterminata. Quasi sempre però dura fino alla morte dell'usufruttuario, che nel frattempo dovrà pagare tutte le imposte. Il diritto di uso e il diritto di abitazione sono molto simili all'usufrutto: la differenza è che mentre quest'ultimo può essere ceduto (il diritto termina comunque alla morte del primo usufruttuario) i diritti di uso e di abitazione sono personali. Ute Ufficio tecnico erariale. Si tratta dell'Ufficio dell'agenzia del Territorio incaricato, fra l'altro, di attribuire alle unità immobiliari le rendite catastali. Valore catastale Serve per il pagamento di tutte le imposte sulla compravendita delle abitazioni (registro, Iva, imposte ipotecarie e catastali) e dell'Ici, l'imposta annuale che si paga ai Comuni. Il valore catastale è costituito dalla rendita catastale aggiornata del 5% e moltiplicata per 100 (ai fini Ici), per 110 (acquisto di “prima casa”) e 120 (acquisto di “seconda casa). Vano Ogni unità immobiliare residenziale è composta da uno o più vani che, moltiplicati per la tariffa d'estimo corrispondente alla classe e categoria in cui è stato iscritto l'immobile, danno la rendita catastale. Il vano non è esattamente una stanza, perché, per esempio, corridoi, bagni e disimpegni valgono 1/3 di vano, cantine e solai 1/4 di vano, e così via. Veranda Locale completamente chiuso e coperto, costruito su un terrazzo (non su un balcone). Implicazioni per il consumatore conseguenti alla scelta del tasso d'interesse del mutuo. Il mutuo a tasso fisso dà al consumatore la certezza della misura del tasso indipendentemente dalle variazioni di mercato. Questo mutuo è indicato per il cliente che voglia conoscere, fin dalla stipula del contratto, gli importi delle singole rate a scadere e l'ammontare complessivo del debito (capitale e interessi) da restituire. Il mutuo a tasso variabile consente al consumatore di corrispondere, tempo per tempo, un tasso in linea con le variazioni di mercato. Questo mutuo è indicato per il cliente che preferisca rate di mutuo variabili nel corso della vita del mutuo, in relazione all'andamento dei tassi di interesse di mercato. Il mutuo a tasso misto consente al consumatore di alternare a tempi prestabiliti contrattualmente gli effetti del tasso fisso e del tasso variabile. Questo mutuo è indicato per il cliente che preferisca non prendere subito una decisione definitiva sul tipo di tasso. Il mutuo a due tipi di tasso offre al consumatore una soluzione intermedia tra tasso fisso e tasso variabil Classe Energetica: G
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